بورژوازی مستغلات، ایران را غیرقابل سکونت می‌کند
میانگین جهانی سهم مسکن از کل بودجه خانوار ۲۰ درصد است. این رقم برای کشوری چون امریکا حدود ۲۵ درصد و برای همسایه شمالی، یعنی روسیه حدود ۱۲ درصد است. اما در ایران شرایط دیگری حاکم است. در کل کشور ۳۵ درصد از بودجه خانوار صرف هزینه مسکن می‌شود اما این سهم در تهران فراتر است. در پایتخت شرایط به‌گونه‌ای است که بیش از ۵۰ درصد بودجه خانوار را هزینه مسکن در‌بر می‌گیرد که یعنی ۲ و نیم برابر میانگین جهانی باید در پایتخت کشور ما خانوارها هزینه مسکن بپردازند.
احسان سلطانی، کارشناس اقتصاد، به صمت گفت: دولت در بخش مسکن تماشاگر صرف است. حتی حاضر نیست برای تأمین هزینه‌های خود از این بخش مالیات بگیرد. او با انتقاد از وضعیت مسکن در ایران تأکید کرد: شرایط در حال رفتن به‌سمتی است که سکونت در ایران را غیرممکن کند. شرح کامل گفت‌‌وگوی صمت با وی را در ادامه بخوانید:
بخش مسکن در ایران آزادترین بخش ممکن است؛ یعنی دولت نه در تولید، نه در توزیع و نه در قیمت‌گذاری آن هیچ نقشی بازی نمی‌کند.
با این حال، وضعیت این بازار به‌شدت نگران‌کننده است. این وضعیت ناشی از چیست؟
برخلاف آنچه امروز رواج پیدا کرده و بر‌مبنای آن برخی ادعا می‌کنند هر کجا پای دولت وسط می‌آید کار ایراد دارد، من فکر می‌کنم رها کردن همه چیز به حال خود عامل اصلی بحران‌ها است؛ یعنی معنی ندارد همه چیز را بسپاریم دست قضا و قدر و بعد تصور کنیم باید شرایط درست شود. چنین درکی از مسائل جامعه انسانی کاملاً اشتباه است.
درباره بخش مسکن هم مشکلات بسیار زیاد است. اینجا توجه کنید که من صرفاً از وضعیت بخش مسکن در پایتخت یا شمال کشور نمی‌گویم. شرایط در این بخش‌ها مدت‌هاست دشوار و غیرقابل تحمل شده است. اما مشکل مسکن امروز یک مشکل سرتاسری است و نیاز به یک برنامه جامع ملی دارد که به‌نظر هم نمی‌رسد هیچ‌کدام از جناح‌های سیاسی موجود به آن توجهی داشته باشند.
روند افزایش قیمت مسکن و زمین در شهرهای دیگر چگونه است؟
من این ماجرا را پیگیری و آمارهای آن را محاسبه کردم. قیمت زمین در یک شهر متوسط کویری کشور به‌شکل غیرقابل فهمی افزایش داشته است. در یکی از همین شهرها، زمینی در جوار بیابان است، یعنی بعد از این زمین شهر تمام می‌شود و کویر شروع می‌شود. این زمین در ۱۵ سال گذشته ۳۰۰ برابر افزایش قیمت را تجربه کرده است. واقعاً یک زمین لم یزرع چه ارزشی دارد که چنین روند تورمی را تجربه می‌کند؟
فکر نکنید این زمین فقط با افزایش قیمت مواجه شده است. در همین ۱۵ سال اخیر قیمت زمین در داخل منطقه شهری همین شهر کویری افزون‌بر ۲۰۰ برابر رشد کرده است. در این مدت قیمت کدام‌یک از کالاها و خدمات در ایران چنین افزایش داشته است؟ اینها مسائلی است که امروز زندگی مردم و فرودستان کشور را به‌شدت متأثر کرده، به‌نحوی که زندگی کردن در ایران دشوار شده است.
به همین مسئله بپردازیم. در ۱۵ سال گذشته قیمت بقیه شاخص‌های مهم چگونه بوده است؟
در این مدت قیمت دلار حدود ۱۵ برابر افزایش داشته است. اگر دلار را به‌عنوان یک مقیاس ثابت در‌نظر بگیریم می‌بینیم قیمت زمین ۲۰ برابر بیش از میزان افزایش قیمت زمین افزایش یافته است. این مسئله نشان می‌دهد مشکلات مسکن ایران ربط زیادی به نقدینگی و قیمت دلار ندارد و عوامل دیگری هستند که در این میان نقش بازی می‌کنند و سبب مشکلات بسیار برای مردم شدند.
برای فهم بهتر وضعیت مسکن کشور چه نکاتی را می‌توان عنوان کرد؟
مسائلی را می‌شود بهتر فهم کرد که براساس قواعد خاصی شکل گرفته باشند اما همان‌طور که در سوال قبل هم تأکید کردم روند تورمی در این بخش به‌هیچوجه متعارف نیست. برای فهم وضعیت نامتعارف باید به عوامل دیگر هم پرداخت. به‌نظر من مشکل اصلی بخش مسکن و زمین در ایران رواج سفته‌بازی در این بخش است. سودا‌گری به هدف اول و آخر بسیاری از فعالان این بخش تبدیل شده است. در مقابل دولت می‌تواند نقش خود را به‌درستی ایفا می‌کند اما همان‌طور که مشهود است دولت هیچ نقشی بازی نمی‌کند. حتی حاضر نیست از ابزار مالیاتی خود برای نظم‌بخشی به مسکن استفاده کند.
این امر سبب شده در هر کوچه‌ای ۱۰ بنگاه مسکن ایجاد شود و در مقابل کارخانه‌ها تعطیل می‌شوند؛ کارگر را به شاگرد تبدیل می‌کند و تولید را به دلالی.
در این شرایط از دولت چه انتظاری می‌رود؟
از دولت انتظار می‌رود تماشاگر نباشد. دولت و کارشناسان دولتی به‌خوبی می‌دانند روی زمین چه حجم انبوهی از سفته‌بازی صورت می‌گیرد. از قضا به‌دلیل تحریم درآمدهای دولت هم کاسته شده و از این منبع هم می‌توانست درآمد بیشتری جذب کند و هم به وضعیت سر و سامان دهد. اما دولت نه‌تنها چنین نکرد بلکه در نقش تماشاگر باقی ماند.
چرا با وجود اینکه دولت خود به افزایش منابع درآمدی نیاز دارد از این ماجرا چشم‌پوشی کرد؟
چون پای بانک‌های خصوصی، سرمایه‌داران بزرگ و اعضای اتاق‌های بازرگانی در این ماجرا است. آنها سود فراوانی از التهابات بازار مسکن و دشواری مردم می‌برند. دولت هم نشان داده که خود را هواخواه این بخش جامعه می‌داند و برایش مهم است که این اقشار از او راضی باشند. به‌همین دلیل منفعلانه به تماشای این وضعیت اسفناک نشسته و حتی حاضر نشده یک رفرم نسبی در این بخش انجام دهد.
فکر می‌کنید دولت باید به قیمت‌گذاری در این بخش بپردازد؟
چنین خواسته‌ای از دولت‌های ایران زیاد است. اما از دولت می‌خواهم به‌جای قیمت‌گذاری، حداقل مالیات‌‌ستانی از سفته‌بازان مسکن را آغاز کند. نخستین رکن انتظام‌بخشی به بازار اخذ مالیات است. اما از همین مسئله هم چشم‌پوشی شده است در‌حالی‌که وقتی این افراد یک شبه قیمت را ۱۰ برابر می‌کنند دولت باید حتماً از آنها مالیات بگیرد؛ مالیاتی سنگین‌تر از حد متعارف و چیزی در سطح مالیات جهانی. دولت باید از ساکنان واحدهای مسکونی لوکس مالیات سنگین بگیرد چرا‌که باید هم بازار را کنترل کرد و هم امور را اداره. کسی که در یک پنت‌هاوس چند ده میلیاردی در تهران ساکن است باید معادل ۱۰ درصد قیمت خانه خود را به دولت مالیات بپردازد.
باید کسانی که خانه‌های خود را خالی می‌گذارند مالیات مضاعف بدهند. مگر معنی می‌دهد در کشوری که بی‌خانمان و حاشیه‌نشین دارد چندین میلیون واحد مسکونی خالی وجود داشته باشد؟ دولت در قیمت بنزین به آمارهای جهانی اشاره می‌کند؛ چرا در زمینه مالیات قیمت جهانی مطرح نیست؟ چگونه است سفره مردم باید به قیمت جهانی محاسبه شود اما اخذ مالیات رها می‌شود؟ این امر نشان می‌دهد یک جای کار می‌لنگد.
همین بی‌سر و سامانی سبب می‌شود در یک محله به ارزش ۵ هزار میلیارد تومان واحد مسکونی خالی وجود داشته باشد. یا در عرض ۶ ماه و آن هم در شرایطی که ثبات به بازارهای دیگر برگشته ناگهان قیمت اجاره یا مسکن ۷۰ درصد بالا می‌رود. بعد که بررسی می‌شود، می‌بینیم در این مدت که قیمت‌ها ۷۰ درصد بالا رفته دو تا معامله مسکن هم نشده اما تورم قصد باز‌ایستادن ندارد.
به باور من، این همان «اقتصاد کازینویی» است که بر بخش مسکن ما حاکم شده است. حال آنکه به‌شدت کاری اشتباه است که فکر کنند می‌توان زندگی مردم را به تخته‌پرش ثروتمندتر شدن انتخاب کنند. دولت، حال از هر جناحی، اگر ادعا دارد که می‌خواهد برای خانه‌دار شدن مردم کاری کند در گام اول باید مالیات مسکن را با شدت و جدیت اعمال کند. باید از کسانی که یک ساله دارایی‌های خود را ۱۰ و ۲۰ برابر کردند مالیات گرفت. درباره سهم مسکن در بودجه خانوار بحث‌های مختلفی می‌شود.
در ایران و جهان این شاخص چه رقمی را نشان می‌دهد؟
شاید جالب باشد بدانید میانگین جهانی سهم مسکن از کل بودجه خانوار ۲۰ درصد است. این رقم برای کشوری چون امریکا حدود ۲۵ درصد و برای همسایه شمالی، یعنی روسیه حدود ۱۲ درصد است. اما در ایران شرایط دیگری حاکم است. در کل کشور ۳۵ درصد از بودجه خانوار صرف هزینه مسکن می‌شود اما این سهم در تهران فراتر است. در پایتخت شرایط به‌گونه‌ای است که بیش از ۵۰ درصد بودجه خانوار را هزینه مسکن در‌بر می‌گیرد که یعنی ۲ و نیم برابر میانگین جهانی باید در پایتخت کشور ما خانوارها هزینه مسکن بپردازند.
البته درآمدها هم با میانگین جهانی اختلاف زیادی دارند. این در حالی است که نیمی از مردم تهران هم اجاره‌نشین هستند. به این ترتیب عده‌ای مالک با مالکیت خود توانستند نیمی از مردم را اسیر خود کنند. این سبب شده در یک خانوار تهرانی زن و شوهر باید از صبح تا شب کار کنند و پس از آن هم صرفه‌جویی کنند تا هرچه حقوق می‌گیرند را به مالک خود با عنوان اجاره‌بها بپردازند و مالک نیز حتی یک ریال مالیات نمی‌دهد. واقعا کجای دنیا چنین شرایطی را داریم؟ در مقابل، از دولت انتظار می‌رود در مقابل این روند بایستد اما خود دولت تماشاگر این گروگان‌گیری مردمی است.
به‌همین دلیل اگر در گذشته مردمی که نمی‌توانستند در تهران خانه بخرند، مثلاً به شهرهای دیگر مانند یزد می‌رفتند اما وقتی در یزد و همه شهرهای کشور این وضعیت حاکم است، به کجا می‌شود پناه برد؟ این روند شرایطی را رقم خواهد زد که دیگر مملکت غیرقابل سکونت شوند. زمین بیابان‌ها هیچ ارزش ذاتی ندارد یعنی ارزش آن صفر است اما در کشور ما در ۱۵ سال ۳۰۰ برابر می‌شود.
این اتفاق در مناطق دیگر کشور هم رخ می‌دهد؟
زمین بیابانی فرق می‌کند با زمینی که در شمال کشور یا پایتخت است. همان‌طور که گفتم ارزش ذاتی زمین بیابانی صفر است چون تا چشم کار می‌کند دور تا دور آن زمین‌های بکر وجود دارد. پس از نظر منطقی هیچ توجیهی ندارد که در این بخش‌ها قیمت روند فزاینده به خود بگیرد.
می‌توانیم ادعا کنیم در این ماجرا یک سرمایه‌داری کامل و عریان را می‌بینیم؟
معلوم است که این وضعیت ناشی از آزادی عمل کامل سرمایه‌داران است که براساس منافع خود هرچه می‌خواهند انجام می‌دهند. به‌طور کلی این تفکر که با سپردن همه چیز به بازار اوضاع رو به راه می‌شود مشکل دارد. این قصه پرغصه نولیبرالیسم در کشور ماست که چنین دشواری‌هایی را بر مردم و جامعه ما تحمیل کرده است.
اگر بخواهم این موضوع را بیشتر توضیح دهم ترجیح می‌دهم یک مثال بزنم. در ۳ دهه گذشته آمارهای مربوط به بخش مسکن در ایران اخذ می‌شود. ۳ دهه پیش برای اینکه یک نفر در ایران صاحبخانه شود نیاز به ۳۱ سال کار اسمی داشت؛ یعنی با توجه به حداقل دستمزد و وضعیت بازار کار ۳۱ سال حقوق آن فرد معادل یک خانه معمولی می‌شد. امروز این رقم به بیش از ۷۰ سال رسیده است. این به معنای آن است که برای اکثریت مردم ایران خانه خریدن به یک آرزوی محال تبدیل شده است. نه در تهران و نه در هیچ شهر دیگری نمی‌توان به راحتی مالک خانه شد.
این برای کشوری است که خانه‌دار شدن در آن بخش مهمی از فرهنگ زیست آن را تشکیل داده است. به‌همین دلیل من تأکید می‌کنم وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد در این بخش هیچ قاعده‌ای حاکم نیست و فقط زور و قدرت در حال ایفای نقش هستند.
چرا از دولت نباید انتظار قیمت‌گذاری داشت؟
چون این دولت‌ها چنین کاری نمی‌کنند. کل بخش مسکن را معاف از مالیات کردند که هیچ بلکه کارگران ساختمانی را هم در یک بازه زمانی طولانی دولت با هزینه خود بیمه می‌کرد. جالب اینکه کارفرمایان سودجو هم خود را کارگر معرفی کردند و با هزینه دولت بیمه شدند. این همه آوانس دادن هیچ دلیل منطقی جز جانبداری علنی ندارد.
انتظاری که من دارم اصلاً انتظار نامعقولی نیست. باید کسی که یک خانه ساخته و سود ۱۰۰ درصدی برده لااقل ۲۵ درصد آن را به دولت بپردازد. باید کسانی که سودها و درآمدهای نجومی دارند مالیات سنگین بپردازند. حال دولتی که حاضر نیست مسکن را از حالت معاف از مالیات خارج کند چطور حاضر خواهد بود به قیمت‌گذاری عادلانه دست بزند؟!
چشم‌انداز بخش مسکن در کشور را چطور می‌بینید؟
بسیار نگران‌کننده و دلهره‌آور. دولت اگر تا چند سال آینده به وضعیت این بخش سامان‌بخشی نکند، دیگر سرزمین ایران قابل سکونت نخواهد بود. یعنی پیش از آنکه بحران محیط زیستی کشور را درگیر کند، بی‌مسکنی می‌تواند موجب مهاجرت‌های گسترده شود. با این روند ممکن است برخی فکر کنند وقتی با پول خرید یک آپارتمان در یزد می‌توانی در استانبول و آنتالیا صاحبخانه شوی، چرا باید در ایران سرمایه‌گذاری کنی؟ در ترکیه اکنون اجاره یک دفتر ۵۰ متری ماهانه ۶ تا ۷ میلیون تومان است. در تهران قیمت‌ها چند برابر استانبول است. حال آنکه ما تحریم هستیم و آنها در حال مراوده با جهان.
واقعاً تهیه سر‌پناه به کاری پرمشقت در کشور تبدیل شده است. بورژوازی مستغلات زندگی در ایران را دشوار کرده و هیچ بعید نیست که به این کشور را به محلی غیرقابل سکونت تبدیل کند. آنها هم در زمانی که شرایط تورمی است با سود بالا مواجه می‌شوند و هم در زمانی که رکود است. مالیات هم نمی‌دهند.
بازدهی بخش ساختمان چقدر است؟
با هزینه زمین، ساختن یک ساختمان در ایران حداقل سوددهی ۲۰۰ درصدی دارد؛ یعنی اگر آپارتمانی را امروز ۳۰ میلیارد تومان قیمت گذاشته‌اند حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان هزینه ساخت آن بوده است. حال سرمایه‌دار بخش مسکن مدعی است تولید صرفه ندارد اما راست نمی‌گوید که در این صورت باید فعالیتش تعطیل می‌شد. هیچ بخشی در اقتصاد ایران صرفه بخش مسکن را ندارد.
آقای سلطانی زحمت زیادی در
آقای سلطانی زحمت زیادی در استخراج آمارها می کشند، اما دست کم در زمینه مسکن صاحب نظر نیستند. مصاحبه گنگ است. مثلا: این مدت قیمت دلار حدود ۱۵ برابر افزایش داشته است. اگر دلار را به‌عنوان یک مقیاس ثابت در‌نظر بگیریم می‌بینیم قیمت زمین ۲۰ برابر بیش از میزان افزایش قیمت دلار افزایش یافته است. یعنی چی؟ دوم این که بخش بزرگی از درآمد شهرداری از تراکم فروشی است و مالیات گیری جلو درآمد شهرداری را می بندد. سوم : سلطه سیاست های مالی و بانک ها بر اقتصاد موجب انجام سیاست ها در بخش مسکن می شود . موضوع دیگر شهر فروشی یا به عبارت بهتر دیویدهاروی نولیبرالیسم و فروش فضاهای شهری است. پ.ن: بورژوازی مستغلات اصطلاح بی معنی کمال اطهاری ضد توده ای سوسیال دمکرات است. گه نادانسته از سوی شما تکرار شده